余裕洋笑道：“岂止见过，我还是用户呢。”

苏晨好奇地问：“广交会10月中旬就开了，加上生产和运输时间，到香江怎么也得11月下旬了。那时候你买风扇做什么？香江有那么热吗？”

余裕洋苦笑：“确实，迷你风扇到香江时已是11月末。香江地产市场就飞速上涨，地价、房价、租金都跟着涨。

我们律所也吃不消，只能缩减租用面积。办公室变得闷热，看到这个迷你风扇上市，我就买了一个放在办公室通风。

价格也挺亲民，同事们见我用得好，也都跟着买了。”

苏晨听到香江房价，立刻回想起前世华夏房价的飙升。

而香江房价在苏晨记忆中更是高得离谱。2014年他去香江旅游时，曾逛过几家地产中介，当时房价已高达每平方尺1万多港币。

当然，几年后京城、魔都等地的房价也涨到这个水平，引发了一系列政府调控。

作为重生者，苏晨自然要与“外地”朋友聊聊房价。他像后世闲聊一样问余裕洋：“香江房价这几年涨得很快吗？现在多少钱一尺了？”

余裕洋惊讶地看着苏晨，这个问题透露出这位年轻人对香江的了解。房子在华夏还未被视为商品，而苏晨却如此自然地谈论这个话题，仿佛司空见惯。更令他诧异的是，苏晨还知道香江特有的计价单位“平方英尺”。

余裕洋在面对这位看似年轻的客户时，心中生出了更多的谨慎。因此，他对待苏晨的问题格外认真，回答也更为详尽。

在脑海中梳理了一番思绪后，他娓娓道来：“香江的地产涨价狂潮大概是从前年开始的，到去年底，也就三年多的时间。但就在这短短的时间里，政府拍卖的地价飙升了近67倍，房价也翻了三倍不止。

还有中环的联邦、国际两栋大厦，在半年内两次转手，价格就从1089亿涨到了2235亿，涨幅超过一倍。现在香江的房价，平均每尺大概要1000元左右。”

苏晨兴致勃勃地追问：“余律师，没想到你对地产金融这么在行，这些数字记得这么清楚！”

余裕洋笑了笑：“在香江，谁不关心地产和金融呢？特别是这几年，感觉大家都在炒股、炒房。就像我们刚才聊的房产，以前买房只需交5到10的定金，买个‘楼花’就能进场交易。

那时候，楼市已经不是单套房子的买卖，而是一栋楼一栋楼的交易。不过从去年开始，政府加强了监管，对‘楼花’交易重税，这才让市场稍微冷静了点。

至于那些楼盘的交易情况，我之所以记得这么清楚，是因为我们律所都参与过那些交易。”

苏晨听后，心中一动。他感觉到其中似乎隐藏着某种机会，虽然还不明确，但这并不妨碍他深入了解。于是，他以谦虚的口吻继续询问：“那交了‘楼花’定金后，余款是怎么支付的呢？”

“一般都是通过银行贷款。”余裕洋解释道，“过去几年楼市火爆，银行对房产的估值偏高，有些小银行甚至能贷到估值的90。

但去年开始，楼市涨幅放缓，通常只能贷到估值的60左右。而且，贷款利率也从1978年的大约67飙升到了去年的21。”

“21？”苏晨惊愕地重复道，以为自己听错了。

“是的，21。去年年底的时候达到了这个高峰。”余裕洋肯定地回答。

苏晨即使没有深厚的金融背景，也知道这个利率有多么惊人。在他的前世，年利率超过5的银行产品都会被抢购一空，而1年期的定期存款利率仅约15……

他心中已有答案，但仍需最后的确认。于是他问：“那香江人的平均月薪是多少？他们能买得起房吗？”

余裕洋叹了口气：“平均月薪大概在2000到3000元之间，买房对他们来说是个巨大的挑战。现在利率又这么高，更是雪上加霜。

香江地少人多，很多人挤在小房子里，800尺以上的房子就算是豪宅了。如果能住进政府的廉租屋，那对他们来说就是天大的喜事了。

不过，买房的不只是本地人，南洋和台岛的人也会在这里买房。但我看，他们中很多人都是短线炒房。”

苏晨听后点了点头，心中已有了打算。根据余裕洋的描述，香江的房地产市场似乎已达到了一个阶段性高点。

短线炒房者可能已经开始撤离，而未来支撑香江高房价的华夏大陆富豪们尚未崛起。这意味着，接盘的人可能寥寥无几，大涨之后可能会迎来大跌。

若以发展的视角来审视，香江地产的前景实则是充满希望的。在市场大幅下滑之际，反而可能是我们趁低吸纳的良机。

毕竟，我曾目睹香江房价的变迁，深知其中蕴藏的长期回报是何等诱人。看来，我得精心筹划一番，好好把握这个投资机会。

然而，此事并非易如反掌，需要周全的策划，不可轻率决定。目前，还有更为迫切的事务待